中欧体育化解房企风险，提振楼市信心，改善行业资产负债表……在“防风险、保民生、促消费”目标驱动之下，2023年的房地产行业，困难和压力仍在，但迎来了突围和改变。
这一年，取消限购、降低首付比例、调降房贷利率等政策接踵而至，各地共计出台700余次房地产优化政策；销售市场表现为“前高中低后稳”；行业迈入转型调整期，倒逼开发商“节衣缩食”，全力保交付，加快债务重组，构建新发展模式……
“2023年是房地产市场‘突围’的一年。”北京住宅房地产业商会会长黎乃超向《证券日报》记者表示，各地频繁发布楼市优化政策，力促房地产市场平稳运行。随着人口结构的变化和城市化进程的推进，房地产市场供需关系发生了新变化，给行业未来发展带来诸多挑战。
诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪向《证券日报》记者表示，今年以来截至12月18日，各地共计出台房地产优化政策达751次，较去年增加140余次，其中，9月份出台次数达去年以来峰值，单月出台政策超140次。
受政策持续落地影响，市场迎来一些变化。但不同于往年的“阶梯式”复苏，2023年楼市呈现“脉冲式”复苏。具体表现为两轮活跃期，先是3月份—4月份刚需、刚改需求集中释放；后是9月份—10月份，随着“认房不用认贷”等政策落地，市场又迎来一轮复苏。
“今年我们抓住了一季度末和三季度两轮政策窗口期推盘强销，其中重点一二线城市回笼资金规模较高。”某房企北方大区操盘手向《证券日报》记者表示。
另以龙湖集团为例，2023年国庆长假期间，其北京改善红盘御湖境加推的全新楼栋全部售罄，销售额达1亿元，西安高新·云河颂成交量为3.85亿元。彼时，龙湖集团相关人士称，政策惠及之下，一二线高能级城市，改善性需求迅速进入市场，成交活跃度率先提升。
总体而言，分化行情贯穿全年，核心城市楼市韧性较强。而对于行业全年的表现，中指研究院市场研究总监陈文静预测，2023年全国商品房销售面积或难以达到12亿平方米。中原地产首席分析师张大伟则更为乐观，他表示，2023年全国商品房销售面积仍有望达12.5亿平方米、销售金额达12.5万亿元。
土地市场表现和新房市场基本一致。据中指研究院数据，2023年前11个月，TOP100企业拿地总额10855亿元，拿地规模同比下降6.6%。新变化出现在四季度，多城取消“限地价”模式，土地市场重回“价高者得”时代，一定程度上提振了举牌情绪，优质地块竞拍热度攀升，但分化加剧。
分化主要体现在两方面，一是城市能级及区域分化，核心地块竞拍出高溢价，非核心区仍会出现底价成交，甚至流拍；二是房企投资扩表能力分化，经营稳健的央企国企及部分头部民营房企成拿地“大户”。
整体来看，销售端尚未全面转暖之下中欧体育，政府推地、房企拿地均偏谨慎。正如陈文静所言，土地市场低温态势是否扭转，仍取决于房企销售端的恢复程度及融资渠道是否畅通。
为改善房企流动性困难及化解债务风险，过去一年，金融支持力度不断加码。信贷、债权、股权“三支箭”齐发，在阻断房企风险蔓延、缓解民营企业信用收缩等方面发挥了积极作用。
“第一支箭”信贷规模持续扩大，“第二支箭”扩容增量持续推进。关闭多年的上市房企再融资渠道正在打开，部分A股房企已拔得头筹。据《证券日报》记者不完全统计，自去年年底房企股权融资开闸以来，27家A股上市房企发布相关定增预案，计划募集资金超900亿元中欧体育，其中8家房企定增方案获监管部门批准通过，3家已完成融资，融资额约为200亿元。
“‘三支箭’鼓励提供有效的风险缓释工具，或者通过优先股、共益债权模式实现房企纾困，将有助于防止房地产风险蔓延。”易居研究院研究总监严跃进向《证券日报》记者表示。
更重要的是，基础设施领域REITs取得突破性进展，其底层资产已于2023年正式扩容至商业地产领域。
今年3月份，相关部门明确表态，支持购物中心、社区商业等项目发行基础设施REITs。10月26日，首批四单消费基础设施REITs项目开启受理，仅仅月余，首批消费基础设施REITs项目即获准予注册的批复，这意味着商业不动产REITs正式开闸。
“目前市场上已经出现了一些积极变化，许多私募基金、保险资金在关注合适的商业类、产业园等资产，计划成立Pre-REITs基金提前布局培育，将来以发行REITs为导向实现‘投融管退’再投资的循环发展。”戴德梁行北京公司负责人胡峰此前在接受《证券日报》记者采访时表示，对发行人来说，REITs有其独特的价值。一方面，作为融资工具，REITs本质上并非债权类产品，可以有效降低企业负债率；另一方面，REITs作为战略发展工具，可以帮助企业实现轻资产运行，转变以往重资产、长周期的发展模式。
在多位业内人士看来，我国商业不动产体量庞大，这一融资通道大有可为。据共研网数据，国内仅购物中心这一业态的存量面积就高达5亿平方米，资产总估值达十万亿元量级。未来，租金稳定、回报率有上升空间、底层资产干净的项目将成REITs市场的“宠儿”。另外，基础设施REITs的加速推进，将推动开发商向房地产服务经营商转变。
种种迹象显示，一系列支持房企合理融资政策和金融机构纾困举措落地实施中欧体育，将改善相关企业的融资环境及经营环境，有效遏制债务违约增长势头，助其回归正常经营轨道，加快行业风险出清。
2023年，部分房企疏通了债务重组之路，加快行业风险出清步伐。11月下旬，努力了18个月的融创中国宣布境外债务重组各项条件已获满足，公司整体化解约900亿元债务风险。这意味着其成为首家完成境内外债务重组所有流程的大型房企。
除融创中国外，富力地产等企业亦基本实现境内外债务重组或展期。龙光集团、花样年、碧桂园等基本完成境内债务展期，华夏幸福、绿地控股等房企基本完成境外债务展期或重组。
而尚未完成债务重组的房企也取得阶段性成果。如旭辉控股已于2023年9月份向境外债权人及顾问提供境外债务重组最新方案。旭辉控股相关人士向《证券日报》记者表示，境外银团和债权人小组认可“短端削债、中端转股、长端保本降息”的重组方向，也理解公司的降杠杆逻辑，能为公司提供缓冲期，助力保交付和日常经营。
中指研究院企业研究总监刘水表示，债务风险的化解和出清有助于出险企业恢复正常经营、恢复自我造血能力，促进市场企稳复苏。
出险房企加速风险出清之际，头部优质房企则忙于筑牢安全底线。四季度，房地产债券市场出现不理性波动，多家大型房企主动出击，稳定投资者信心。
12月中旬，保利发展宣布拟以10亿元—20亿元回购股份。同时，公司实际控制人保利集团计划在未来12个月内增持公司A股股份，金额不低于2.5亿元，不超过5亿元。
更早之前的11月初，深圳市国资委力挺万科。彼时，万科大股东深圳地铁表示，未来将以市场化、法治化方式，承接万科在深圳的部分城市更新项目，帮助万科盘活大宗资产，为其注入新的流动性，交易金额预计超过100亿元。
再比如，龙湖集团近期提前偿还了2024年1月份到期的20亿港元银团贷款，至此，公司已提前偿还153亿港元银团贷款。“2025年前，公司将无到期需偿还的境外银团贷款；至2027年前，亦无到期美元债。此外，龙湖集团已无存续的供应链ABS，商票目前也已清零。”接近龙湖集团相关人士向《证券日报》记者表示。
“无论是回购还是提前偿债，都是房企释放的积极信号。大部分头部房企的基本面并没有大问题，相信能够安全穿越市场周期。”镜鉴咨询创始人张宏伟向《证券日报》记者表示。
但暂时谋得安全，并不意味着拥有长期优势。当下，房地产市场仍处于转型调整期，寻得新发展动能，是制胜未来的要领。
2023年10月份，万科董事会主席郁亮在媒体交流会上表示，阵痛还在持续当中，但无论是否愿意或是否接受，行业都将进入新的发展阶段。“只有顺应时代改变的企业，才有可能穿越周期。”
无疑，房地产蒙眼狂奔扩规模的时代已落幕，开发业务增速放缓已成定局。那么，如何在房地产下半场谋得一席之地？答案或许来自两大方面，一是抓住结构性机会，追求开发业务的“有质量增长”；二是探索新业务模式，拓展第二增长曲线。事实上，有想法的房企已洞悉市场变化，调整产品策略，逐渐转为重点满足改善性及多元化需求。
如此一来，经营性业务成为房企构建第二增长曲线的首选。比如，在尝试新业务方面，已有房企迈出了重要一步。例如，龙湖集团旗下商业综合体“天街”品牌已经越来越被人所熟知。2022年，龙湖经营性业务的运营及服务利润占比已达27%，其对未来5年非地产开发利润占比达到50%以上有信心。
事实上，2023年以来，多家大型房企均公开表示，经营性业务收入增速较快中欧体育，利润占比正逐步提升。
但这并不轻松，以目前正在实践开发与经营服务并重战略的万科为例，郁亮曾重点分享了两大难点，首先需要培养出赚小钱、赚慢钱、赚辛苦钱的能力；其次，商业模式能否实现闭环。
由此可见，新商业模式正有待房企逐步探索。不过，更值得期待的是，保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”已孕育新机，现已接连获得资金支持，被业内视为构建房地产新发展模式的有力抓手。
山东健康集团2023年度第二期中期票据项目成功发行，标志着全国债券市场首单“平急两用”债务融资工具项目正式落地。而近日，建发房产在上交所发行一期保障房领域的企业债券，规模为9亿元，部分所募资金用于厦门市安置房项目建设，是交易所债券市场支持“三大工程”建设的第二单落地项目。此外，国家开发银行福建省分行向福州新区双龙新居保障性住房项目授信2.02亿元，并发放首笔贷款1000万元……
“‘三大工程’建设着眼于房地产长期健康运行与稳定增长，力图解决发展不平衡的结构性短板以及供需错配、需求断层等长期问题。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《证券日报》记者表示，这是未来行业投资扩表的重要领域。
当下，相关建设项目陆续启动。例如中欧体育，12月7日，重庆市“平急两用”重点保供基地建设项目在潼南启动。据悉，该项目总投资约25亿元。
“城中村改造亦将对房地产投资产生明显支撑。”陈文静表示，根据中指研究院测算，22个超大特大城市待改造城中村规模约10亿平方米。另有房企高管曾直言，城市更新领域是一个10万亿元量级的黄金赛道，有望成为行业发展新的重要驱动力。
正如黎乃超所言，2024年，新房销售市场依然面临调整压力，新的业务模式和方向会成为行业发展“破题”的关键。比如，房地产企业需“轻重并举”寻求多维度发展空间，积极探索布局代建、物业服务、商业运营、长租公寓等业务。但无论是怎样的经营环境，本质在于“好产品、好服务才是房企立足市场的核心竞争力”。
树木因相依而生长，星辰因辉映而璀璨。当前，房地产行业正在进行重大转型并寻找新的均衡点，道阻且长。2024年希望在各方聚力下，房地产业尽快实现从“信心修复”转入“行业康复”，步入健康发展新阶段。
又逢年末，新春将至。为适应供求关系发生重大变化的新形势，2024年房地产行业会如何走？
在笔者看来，2024年，房地产行业仍需从统筹防范化解风险、保交楼、稳市场和构建新发展模式出发，谱好转型调整期的“四部曲”，加快引导房地产行业及产业链上下游企业经营回归正轨，促进行业平稳健康发展。
用“一盘棋”思维统筹防范化解风险，是重要任务。2023年，房地产市场总体呈现“前高中低后稳”走势，整体销售不及预期，叠加2024年偿债小高峰将再度来临，部分房企仍有触发债务违约、退市、破产重整等风险的可能。如何进一步优化相关金融政策，稳妥处置房地产风险，是2024年的重要课题。
得益于2022年底以来，信贷、债券、股权“三箭齐发”，商业信贷、债券融资等多样化金融工具支持力度加大，重点融资渠道堵点得到有效疏通。2024年，仍需进一步协调多方市场主体，创新融资工具，一视同仁满足房企合理融资需求，持续压降部分房企短期偿债压力，进一步提升并保护公司经营盘面的安全度。与此同时，更要关注房地产行业上下游产业链风险，遵循“早发现早防范早处置”原则，防范房地产行业“三角债”蔓延。
扎实推进保交楼工作是恢复市场信心的关键钥匙，仍需持续有力落实。国家统计局数据显示，2023年前11个月，房屋竣工面积65237万平方米，增长17.9%。这是好现象。保交楼稳步推进，是稳民生和修复市场信心的关键着力点。2024年，相关部门仍需进一步协调金融机构、开发商以及供应链等各方资源，凝心聚力推动保交楼进程。
就实操层面而言，通过代建代管、合理化监管增量及预售资金、引入AMC（资产管理公司）盘活资产、加大现房销售试点范围等多种方式，确保项目按期且有质量地交付，夯实购房者信心，切实提振行业信心。
满足住房需求类支持性政策，仍有发力空间。围绕恢复购房者预期开展工作，是重塑房地产行业发展信心的关键。2023年，多地共计出台700余次支持性调控政策，持续提振市场信心。
2024年的楼市调控更需要差异化的精细政策，比如，对于置换类的改善需求，可以从信贷、交易等多方面提供便利；在存量交易占比较高的城市，注重激活二手房交易活跃度，进而带动新房消费需求释放；在三四线城市，可以通过发放补贴和税费优惠等措施，结合春节假期做好返乡置业的配套服务，承接一二线城市楼市外溢购买力。整体而言，未来在降低购房成本、购房门槛等方面仍有优化空间。
构建房地产发展新模式，系“治本之策”。自2021年中央经济工作会议首次提及“探索新的发展模式”以来，构建房地产新发展模式的进程不断向前推进，方式也逐步明确。
从行业层面而言，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期基础性制度，加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”，加快解决新市民、青年人、农民工住房问题，下力气建设好房子，是新模式的发力点。对房地产企业来说，则意味着核心之一是低负债、稳杠杆、重运营，业务重心从前端开发向后端运营服务转移，完成从开发商到运营服务商的角色转变。
当然，新发展模式尚需不断探索，但可以预见的是，2024年，“三大工程”将是政策发力的主要方向，会对稳投资起到重要作用，同时也会对销售恢复、稳定预期起到积极作用。告别粗放式发展，放下包袱，出清风险后，房地产行业将迈入全新发展阶段。