中欧体育1.国土资源部开始全国性土地清理，惩罚成本和乌纱帽挂钩。北京/广州/上海/南京等城市已经展开新一轮土地清理工作，据传近期北京将会公布一批土地违法案件。据透露，国土资源部将从10月份开始全国性土地违规清查活动，这次清查将直接向地方政府一把手或省部级官员问责，并将追究土地违法行为的刑事责任。

　　2.北京：经济适用房改革。供应模式从销售向1:4的租售并举转变中欧体育，流转模式实行政府回购的“内循环”模式，经济适用房不能上市交易。该政策出自《北京住房建设规划(2006年-2010年)》，但随后北京市政府相关负责人对外解释说，该政策目前处于前期讨论阶段。

　　3.北京/广州：两限房的土地供应量继续增加。10月13日广州市挂牌出让10宗地使用权，其中3块在限套型、限房价的基础上，采取竞房价、竞地价的办法，以挂牌方式确定开发建设单位。其中，一块地是政府收回重新出让；双限房位置不算偏僻。同日北京市新推出6个地块用于两限房，总占地面积约170万平米。加上此前推出的12块“两限房”用地，北京“两限商品房”备选地块累计已达18块，总占地面积约450万平米，规划建筑面积约350万平方米；按照户均套型面积90平米计算，可供应“两限商品房”3.8万套。值得注意的是，两限房不在经济适用房之列，属于中低价位、中小套型普通住宅。

　　4.北京/上海：传将从严落实六部委7月24日《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。北京市场：限外的171号文出台后，很多外籍人士抓住政策模糊的漏洞，投资战场从一手房转向二手房，来自北京中原三级市场部的数据显示，8月北京华侨、港澳台及外籍人士购买二手房的成交量比7月增加32.4%。来自“信一天”房屋经纪公司的资料表明，8月外籍人士购买高档二手房的成交量比7月上涨了11.4%，主要集中在CBD、中关村、金融街、朝外商圈、燕莎商圈等核心区域。上海市场：据传，9月底开始先从浦东新区试点，外资个人购买办公楼和商铺全面叫停，预计很快会延伸到浦西各区。

　　5.广州：国家审计署审查土地问题。9月中旬开始审计署对广州市2002-2005年的土地审批、出让、管理以及土地出让金的征收、使用管理和效益进行专项审计。据悉，审计重点在于农用地的土地出让金以及对农民的征地补偿，审计过程将持续半年时间。这是审计署近年来第一次针对国土问题对广州开展审计。

　　1.土地清查和土地收支审计。(1)国土资源部和审计署该行动是8月31日国办31号文的贯彻落实。(2)土地违法最明显、危害最大的是政府违法。根据CCTV的报道中欧体育，前5个月，国土资源部门共立案土地违法案件涉及的土地面积同比上升了近20%，其中，地方政府违法批地是主要原因。在把乌纱帽和地根紧缩、违法挂钩、土地管理和收支置于审计之下的情况下，地方政府负责人不仅会在土地出让上变得相对谨慎，而且会倾向于把土地出让给有实力的大开发商，尤其是央企和地方实力企业。(3)土地清查和审计有助于提高土地出让市场的市场化程度，增加透明度，这位全国化的优势开发商提供了更多的成长机会，缺乏品牌和资金、以官企关系获取资源的开发商在土地储备上将面临越来越严峻的市场考验。(4)土地清理的结果是会导致开发商加快土地储备的开发进度，这会增加供应压力，使得地价和房价很难大幅上涨。(5)土地出让市场化的提高将促使未来地价继续上涨，开发商拿地后的盈利能力将受到考验，拥有合法土地储备公司的面积越大、地段越好，则越受益中欧体育中欧体育，业绩成长性越好。

　　2.经济适用房改革：供给和流转模式改革的北京模式取消了经济适用房的投资功能，只保留了消费功能。经济适用房的价格、销量在商品住宅中并没有太大的影响力，但具有很强的示范意义和比价效应。因此，经济适用房规模的扩大(参见主要城市未来五年住宅建设规划)和销售价格的稳定将不利于住宅价格上涨。当然，回购价格如何确定、监管成本增加将导致北京模式还不太可能立即出台和在全国推广。对于上市公司来说，由于参与的量有限，所以行业总体的毛利率和利润增长率所受直接影响不大。

　　3.双限房：限价，限面积，作为成本的地价是从低往高竞价，作为收益的房价采取的限定最高价或者从高往低竞价。例如：率先推行双限房的广州市在开发区科学城比较好的位置上挂牌土地，要求90平米以下的住宅最高售价不得超过6000元/平米，这不仅限制了该项目的利润，而且增加周边楼盘的涨价压力。因此，双限房将进一步刺破房地产行业的高利润模式，传递的信号意义也将使得房价很难像以前那样大幅上涨。但是，我们认为双限房政策将不会是未来调控政策的主流，即其在较长时期的整体出让中所占的比重不会太高，因为毕竟它只是弥补市场缺陷的政府调控手段，是反市场化的，解决的是公平问题，而非效率问题。

　　4.限制外资购房政策的严格落实将进一步抑制外资对商品房的投资需求。尽管外资购买量所占比例很小，但其在一线城市核心区域、高档住宅市场拥有很强的购买力和影响力，因此，这两个细分市场的销售量将受到冲击。限外购房政策无疑将弱化房地产从人民币升值中的受益程度，但我们认为，整体趋势还将是房地产继续从人民币升值中受益，从前面171文件出台后外资转战二手房市场的强大需求可见升值预期下房地产对外资的强大吸引力。在上海北京等严格限外后，不排除原来分散的外资将采取类似于QFII的集合资金形势，通过经营实体落地中国，投资房地产。

　　5.政策走势预期和未来可能出台的政策。我们还是坚持以前的观点，在中央政府和地方政府的博弈没有完全见分晓之前，以往房价和住房结构忽视公平的问题没有得到缓解之前，行业调控政策不会停止。从目前来看，中央政府和地方政府博弈的天平开始向中央倾斜，而且中央采用的政策工具几乎已经涉及到了所有环节和参与主体，所以接下来的政策基调应该是落实和贯彻，就像现在上海和北京开始真正认真执行限制外资购房一样。承接我们在2006年年度投资策略报告和2006年中期投资策略报告中的政策走势判断，预计将来可能推出的调控政策有：在土地出让合同中明确规定开发进度和时间；扩大经济适用房规模，将经济适用房开发面积占商品住宅的比重和中低收入阶层占所有阶层的比重挂钩；土地增值税不准采用预缴代替售后清算；大面积清查开发商土地存量，催缴历史遗留的地价款，严格落实闲置土地处理办法；对外资购房征收资本进口税或汇率调节税；再次提高预售条件；加强开发商资质管理和项目管理。

　　6.房地产市场走势判断。借助中央权威加强、地方换届和反腐之力，国五条政策在地方政府的落实力度越来越大，抑制房价、改善住房供应结构、降低企业盈利、提高公平的各项政策集中出台，土地清理等政策驱动的供给增加，人民币升值幅度短期内的放缓，货币政策再度紧缩的可能性，使得短期内房价涨幅可能下降，投资者、消费者的购买需求延缓，观望气氛再度上升，但地价将持续上涨。

　　7.房地产板块短期内还有继续调整的压力，投资策略应以防守和观望为主。除了上述房地产行业的政策调控压力、市场经营压力外，房地产板块股价上涨和估值提高产生的调整压力也不能忽视(我们在10月11日行业事件快评中曾提及)。自8月7日以来的房地产板块反弹行情持续到9月22日左右，个股普遍涨幅在30%-40%，平均涨幅34%。我们跟踪研究的24家主流上市公司的06年平均动态PE从14.9倍上涨到9月22日最高的19.5倍(天房发展因估值太高而剔除)，估值上涨了31%。PB从2.6倍上涨到3.4倍，涨幅与动态PE同为31%。截至10月31日，这24家主流公司的平均动态PE还有17.8倍，PB有3.1倍(具体参见表1)。而香港市场房地产板块平均PE约16.08倍，重点公司略高一些。可见，A股主流房地产板块的股价和估值已没有太大优势。而一旦政策预期动荡、市场销售预期不稳加剧，股价和估值调整可能还有下降风险。由于季度之间利润的不均衡性，房地产公司的三季报业绩也很难带来惊喜。因此，预计等到人民币升值节奏再度加快、幅度加大中欧体育，或年末、明年初能够看清楚主流上市公司06年年报业绩依然保持快速增长的时候，房地产板块才可能通过业绩和主题投资的刺激，恢复股价上涨和支撑估值提高。

　　8.对于具有长期性的行业投资评级，维持增持投资评级。认为行业依然处于景气阶段，依然具有很强的投资吸引力。土地、资金向具有优势大中开发商集中的态势越来越明显，行业处于向集中度提高的转型之中，享受未来行业景气的主要将是这些大中开发商，可以期望主要上市公司业绩将保持良好增长。具体依据我们在10月13日行业事件快评《坚持防守反击的下半年投资策略建议》有详细阐述。同时，对于我们重点推荐的、有快速增长业绩支撑的、实质性重组题材支持的1＋3组合(万科A/B，华侨城A、中粮地产、招商地产)、上实发展、张江高科、深南光等，维持增持评级，且股价调整到前期低位时应是买入增仓良机。