中欧体育【房地产】地产行业动态跟踪报告：投资维持韧性，楼市热度延续_市场营销策划_2021年地产行业市场研报.docx

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　　行业动态跟踪报告 投资维持韧性，楼市热度延续 地产 2021 年 04 月 18 日 强于大市（维持） 行情走势图  事项： 国家统计局公布 2021 年 1-3 月全国房地产开发投资及销售数据，其中房地 60% 40% 20% 0% -20% 沪深300 地产 产开发投资额同比增 25.6%，新开工同比增28.2%；商品房销售面积、销售额分别同比增 63.8%、88.5%。 平安观点： 投资维持较高水平，全年预计同比增约 5%。2021 年 1-3 月全国房地产开发投资同比增长 25.6%，较 2019 年同期增长 15.9%，增速较 1-2 月 Apr-20 Jul-20 Oct-20 Jan-21 相关研究报告 《行业周报*地产*住建部约谈五城抑炒房，物企经营业绩齐向好》2021-04-11 《行业周报* 地产* 穗镐楼市调控加码，兼重点城市集中供地梳理》2021-04-05 《行业快评*地产*销售保持高增，中型房企增速靠前》 2021-04-01 《行业周报*地产*主流房企业绩增速 放缓，2021目标销售维持双位增长》 2021-03-28 《行业点评* 地产* 佳兆业集团披露2020年年报：业绩稳健增长，债务优化 》 2021-03-27 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S02 0755y angkan034@ 郑茜文 投资咨询资格编号 S03 zhengxiwen239@ 降 12.7 个、升 0.2 个百分点。3 月单月投资同比增长14.7%，较2019 年同期增长 16%。短期考虑 2020H1 低基数、2020 年土地成交高峰带来土地购置费滞后支付、新开工大于竣工为建安提供支持，投资有望延续较高水平；中期资金压力及楼市放缓影响下，投资增速大概率回落， 维持此前判断，预计 2021 年全国房地产投资同比增约 5%。 新开工稳中偏谨慎，单月竣工增速转负。楼市热度延续下新开工呈现韧性，2021 年 1-3 月房屋新开工面积同比增 28.2%，较 2019 年同期降 6.6%，增速较 1-2 月降 36.1 个、升 2.8 个百分点；但住宅新开工（2.7 亿平）仍小于住宅销售（3.2 亿平），反映政策加码、融资收紧背景下，开发商开工意愿并不强烈，对后市看法仍相对谨慎。2021 年 1-3 月房屋竣工面积同比增 22.9%，较 2019 年同期增 3.5%。3 月单月竣工同比降 5.5%，较 2019 年同期降6.3%，考虑 4 月基数回落，预计竣工增速将有所改善。 销售热度延续，后续或将承压中欧体育。1-3 月全国销售面积同比增 63.8%，较2019 年同期增 20.7%，增速较 1-2 月降 41.2 个中欧体育、2.4 个百分点；销售额同比增 88.5%，较 2019 年同期增 41.9%，增速较 1-2 月降 44.5 个、 7.6 个百分点。从绝对增速来看，3 月销售面积、销售额同比增 38.1%、58.1%，较 2019 年同期增 18.5%、35.1%，仍维持较高水平，反映楼市热度依旧。3 月销售均价 10313 元/平米，同比增长 14.5%，与高均价的东部区域销售表现更好相对应。考虑热点城市持续加码调控、按揭利率逐步回升，后续销售或逐步承压，但限价背景下，核心城市去化短期仍有支撑。 供地新政影响地市成交，持续跟踪后续走向。受供地新政影响，一季度核心城市土地供应有限，2021 年 1-3 月土地购置面积同比增 16.9%， 较 2019 年同期降9.5%，土地成交价款同比降 17.3%，较2019 年同期降 32.2%。同时供地结构变化下，3 月土地成交价款/土地购置面积为3608 元/平米，同比跌 41.1%。3 月百城土地成交溢价率环比降 1.8 个百分点至 14.3%，整体看地市热度可控。由于多数城市首次集中供地为4 月前后，后续需关注首批集中供地最终成交价格及溢价率等变化。 行业报 行业报 告 行业动态跟踪报 告 证券研究报告 请通过合法途径获取本公司研究报告， 如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 地产·行业动态跟踪报告 地产·行业动态跟踪报告 PAGE 10 / 15 PAGE 10 / 15 请通过合法途径获取本公司研究报告， 如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 到位资金增速维持高位，按揭利率持续上行。2021 年 1-3 月房企整体到位资金4.7 万亿元，同比增长 41.4%，较 2019 年同期增长 21.9%。其中，1-3 月国内贷款同比增长 7.5%，定金及预收款同比 增长 86.1%，个人按揭贷款同比增长 50%。考虑央行加强房地产贷款集中度管理，各热点城市严查资金违规流入楼市，3 月全国首套房贷利率环比增 2BP 至 5.28%，连续两月回升，我们判断短期房地产资金环境将稳中偏紧，其中加强资金监管仍将是楼市调控重要工作。 投资建议：1-3 月全国投资呈现韧性，销售面积增速维持较高水平，楼市热度依旧。当前地产板块估值、股息率仍具吸引力，大盘震荡背景下配置价值凸显。建议关注：1）债务结构稳健、低估值、高 股息率龙头万科 A、保利地产、金地集团等；2）土储充足、模式独特的城市更新龙头佳兆业集团、龙光集团；3）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、新城控股等。 风险提示：1）由于就地过年影响三四线返乡置业，叠加供应较大、棚改退潮导致的需求弱化，行业面临三四线楼市销售快速下行、部分项目烂尾风险。2）基于需求提前释放、热点城市调控加码，若 后续楼市再现调整，需求释放低于预期，未来存在房企进一步以价换量提升需求，带来大规模减值风险。3）若后续行业金融监管力度超出预期，将对各房企规模发展产生负面影响，导致业绩表现不及预期。 正文目录 TOC \o 1-1 \h \z \u 一、 投资维持较高水平，全年预计同比增约 5% 5 二、 新开工稳中偏谨慎，单月竣工增速转负 6 三、 销售热度延续，后续或将承压 8 四、 供地新政影响地市成交，持续跟踪后续走向 10 五、 到位资金增速维持高位，按揭利率持续上行 12 六、 投资建议 13 七、 风险提示 13 图表目录 图表 1 2021 年 1-3 月房地产投资同比增长 25.6% 5 图表 2 2021 年 3 月房地产投资同比增长 14.7% 5 图表 3 各区域投资累计同比 6 图表 4 各区域投资单月同比 6 图表 5 2021 年 1-3 月房屋新开工同比增长 28.2% 7 图表 6 2021 年 3 月房屋新开工同比增长 7.3% 7 图表 7 2021 年 1-3 月商品房竣工面积同比增长 22.9% 7 图表 8 2021 年 3 月房屋竣工面积同比下降 5.5% 8 图表 9 2021 年 1-3 月全国商品房销售面积同比增长 63.8% 8 图表 10 2021 年 1-3 月全国商品房销售额同比增长 88.5% 9 图表 11 2021 年 3 月成交均价延续高位 9 图表 12 全国及各区域单月销售面积增速走势 10 图表 13 全国及各区域累计销售面积增速走势 10 图表 14 2021 年 1-3 月土地购置面积同比增长 16.9% 11 图表 15 2021 年 1-3 月土地成交价款同比下降 17.3% 11 图表 16 2021 年 3 月百城土地成交溢价率环比下跌 11 图表 17 2021 年 1-3 月房企累计到位资金同比增长 41.4% 12 图表 18 2021 年 1-3 月房企国内贷款同比增长 7.5% 12 图表 19 定金及预收款、个人按揭贷款增速 13 图表 20 全国首套房贷利率连续 2 个月上行 13 一、 投资维持较高水平，全年预计同比增约 5% 2021 年 1-3 月全国房地产开发投资同比增长 25.6%，较 2019 年同期增长 15.9%，增速较 1-2 月降 12.7 个、升 0.2 个百分点。3 月单月投资同比增长 14.7%，较 2019 年同期增长 16%。分区域看， 1-3 月东部、中部、西部、东北部投资同比增长 22.7%、38.7%、22.5%、24.8%，增速较 1-2 月降 9.7 个、13.8 个、22.6 个、3.8 个百分点；1-3 月东部、中部、西部、东北部投资较 2019 年同期增 15.2%、12.8%、21.5%、7.4%，增速较 1-2 月降 0.7 个、0.2 个、升 3.4 个、降 0.3 个百分点。 短期考虑 2020H1 低基数、2020 年土地成交高峰带来土地购置费滞后支付、新开工大于竣工为建安提供支持，投资有望延续较高水平；中期资金压力及楼市放缓影响下，投资增速大概率回落，维持 此前判断，预计 2021 年全国房地产投资同比增约5%。 图表1 2021 年 1-3 月房地产投资同比增长 25.6% 万亿元 16 14 12 10 8 6 4 2 0 房地产累计开发投资 累计同比增速  50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% 2019/03 2019/06 2019/09 2019/12 2020/03 2020/06 2020/09 2020/12 2021/03 资料来源: Wind，平安证券研究所 图表2 2021 年 3 月房地产投资同比增长 14.7% 50% 投资单月同比 40% 30% 20% 10% 0% 2019/03 2019/06 2019/09 2019/12 2020/03 2020/06 2020/09 2020/12 2021/03 -10% -20% 资料来源: Wind，平安证券研究所 图表3 各区域投资累计同比 图表标题东部 中部 西部 东北 图表标题 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10%2019-03 2019-06 2019-09 2019-12 2020-03 2020-06 2020-09 2020-12 2021-03 -20% -30% -40% 资料来源: Wind，平安证券研究所 图表4 各区域投资单月同比 东部 中部 西部 东北 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10%2019-03 2019-06 2019-09 2019-12 2020-03 2020-06 2020-09 2020-12 2021-03 -20% -30% 资料来源: Wind，平安证券研究所 二、 新开工稳中偏谨慎，单月竣工增速转负 2021 年 1-3 月房屋新开工面积同比增长 28.2%，较 2019 年同期下降 6.6%，增速较 1-2 月降 36.1 个、升 2.8 个百分点。3 月单月新开工同比增长 7.3%，较 2019 年同期下降 4%。1-3 月住宅新开工 （2.7 亿平）仍小于住宅销售（3.2 亿平），反映政策加码、融资收紧背景下，开发商开工意愿并不强烈，对后市看法仍相对谨慎。 图表5 2021 年 1-3 月房屋新开工同比增长 28.2% 亿平米 25 20 15 10 5 0 累计新开工面积 累计同比增速  80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 2019/03 2019/06 2019/09 2019/12 2020/03 2020/06 2020/09 2020/12 2021/03 资料来源: Wind，平安证券研究所 图表6 2021 年 3 月房屋新开工同比增长 7.3% %2019/03 2019/06 2019/09 2019/12 2020/03 2020/06 2020/09 2020/12 2021/0380% % 2019/03 2019/06 2019/09 2019/12 2020/03 2020/06 2020/09 2020/12 2021/03 60% 40% 20% 0 -20% -40% -60% 资料来源: Wind，平安证券研究所 2021 年 1-3 月房屋竣工面积同比增长 22.9%，较 2019 年同期增长 3.5%，增速较 1-2 月降 17.5 个、 4.7 个百分点中欧体育。3 月单月竣工同比下降 5.5%，较 2019 年同期下降 6.3%。考虑 4 月基数回落中欧体育，预计竣工增速将有所改善。 图表7 2021 年 1-3 月商品房竣工面积同比增长 22.9% 12 50% 累计竣工面积累计同比增速亿平米 累计竣工面积 累计同比增速 亿平米 30% 8 20% 6 10% 4 0% -10% 2 -20% 0 -30% 2019/03 2019/06 2019/09 2019/12 2020/03 2020/06 2020/09 2020/12 2021/03 资料来源: Wind，平安证券研究所 图表8 2021 年 3 月房屋竣工面积同比下降 5.5% %2019/03 2019/06 2019/09 2019/12 2020/03 2020/06 % 2019/03 2019/06 2019/09 2019/12 2020/03 2020/06 2020/09 2020/12 2021/03 40% 30% 20% 10% 0 -10% -20% -30% 资料来源: Wind，平安证券研究所 三、 销售热度延续，后续或将承压 2021 年 1-3 月全国商品房销售面积同比增长 63.8%，较 2019 年同期增长 20.7%，增速较 1-2 月降 41.2 个、2.4 个百分点；销售额同比增长 88.5%，较 2019 年同期增长 41.9%，增速较 1-2 月降 44.5 个、7.6 个百分点。3 月单月销售面积、销售额同比增长 38.1%、58.1%，较 2019 年同期增长 18.5%、 35.1%。3 月销售均价 10313 元/平米，较 2021 年 1-2 月累计均价跌 6.5%，较 2020 年同期涨 14.5%。 图表9 2021 年 1-3 月全国商品房销售面积同比增长 63.8% 亿平米 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 累计销售面积 累计同比增速  120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 2019/03 2019/06 2019/09 2019/12 2020/03 2020/06 2020/09 2020/12 2021/03 资料来源: Wind，平安证券研究所 图表10 2021 年 1-3 月全国商品房销售额同比增长 88.5% 万亿元累计销售额 万亿元 累计销售额 累计同比增速  150% 15 100% 10 50% 5 0% 0 -50% 2019/03 2019/06 2019/09 2019/12 2020/03 2020/06 2020/09 2020/12 2021/03 资料来源: Wind，平安证券研究所 图表11 2021 年 3 月成交均价延续高位 12,000 全国商品房单月成交均价元/ 全国商品房单月成交均价 元/平米 10,000 9,000 8,000 7,000 6,000 2019/03 2019/06 2019/09 2019/12 2020/03 2020/06 2020/09 2020/12 2021/03 资料来源: Wind，平安证券研究所 分区域来看，1-3 月东部、中部、西部、东北部销售面积同比增长 74.3%、68.9%、47.1%、52.1%， 增速较 1-2 月降 39.7 个、35.1 个、48 个、29.9 个百分点；1-3 月东部、中部、西部、东北部销售面积较 2019 年同期增 31.9%、13.5%、14.9%、2.2%，增速较 1-2 月降 7.2pct 个、升 1.5p 个、升 0.4 个、降 5.1 个百分点。3 月东部、中部、西部、东北部销售面积同比增长 47.8%、47.7%、18.2%、35.3%，较 2019 年同期增长 25.5%、14.7%、15.3%、下降 1.4%。考虑热点城市持续加码调控、按揭利率逐步回升，后续销售或将逐步承压，但限价背景下，核心城市去化短期仍有支撑。 图表12 全国及各区域单月销售面积增速走势 8月 9月 10月 11月 12月 2021年1-2月 3月 全国东部 全国 东部 中部 西部 东北 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% 资料来源: Wind，平安证券研究所 图表13 全国及各区域累计销售面积增速走势 1-8月 1-9月 1-10月 1-11月 1-12月 2021年1-2月 1-3月 全国东部 全国 东部 中部 西部 东北 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% 资料来源: Wind，平安证券研究所 四、 供地新政影响地市成交，持续跟踪后续走向 受供地新政影响，一季度核心城市土地供应有限，2021 年 1-3 月土地购置面积同比增长 16.9%，较2019 年同期下降 9.5%，增速较 1-2 月降 16.1 个、3.6 个百分点；土地成交价款同比下降 17.3%， 较 2019 年同期下降 32.2%，增速较 1-2 月降 31.6 个、5.1 个百分点。3 月土地购置面积、土地成交价款同比降 3.3%、43%，较 2019 年同期降 15%、39.3%。同时供地结构变化下，3 月全国购地均价（土地成交价款/土地购置面积）3608 元/平米，较 2021 年 1-2 月累计均价涨 4.2%，较 2020 年同期跌 41.1%。3 月百城土地成交溢价率环比降 1.8 个百分点至 14.32%，整体看地市热度可控。由于多数城市首次集中供地时间为 4 月前后，后续需关注首批集中供地最终成交价格及溢价率等变化。 图表14 2021 年 1-3 月土地购置面积同比增长 16.9% 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 40% 亿平米累计购置土地面积 亿平米 累计购置土地面积 累计同比增速 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% 2019/03 2019/06 2019/09 2019/12 2020/03 2020/06 2020/09 2020/12 2021/03 资料来源: Wind，平安证券研究所 图表15 2021 年 1-3 月土地成交价款同比下降 17.3% 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 万亿元 累计购置土地成交款 累计同比增速  30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% 2019/03 2019/06 2019/09 2019/12 2020/03 2020/06 2020/09 2020/12 2021/03 资料来源: Wind，平安证券研究所 图表16 2021 年 3 月百城土地成交溢价率环比下跌 100 100大中城市:成交土地溢价率:当月值 100大中城市:成交土地溢价率 100大中城市:成交土地溢价率:当月值 % 20 15 10 5 0 2019-03 2019-07 2019-11 2020-03 2020-07 2020-11 2021-03 资料来源: Wind，平安证券研究所 五、 到位资金增速维持高位，按揭利率持续上行 2021 年 1-3 月房企整体到位资金 4.7 万亿元，同比增长 41.4%，较 2019 年同期增长 21.9%。其中， 1-3 月国内贷款同比增长 7.5%，定金及预收款同比增长 86.1%，个人按揭贷款同比增长 50%。考虑央行加强房地产贷款集中度管理，各热点城市严查资金违规流入楼市，3 月全国首套房贷利率环比增 2BP 至 5.28%，连续两月回升，我们判断短期房地产资金环境将稳中偏紧，其中加强资金监管仍将是楼市调控重要工作。 图表17 2021 年 1-3 月房企累计到位资金同比增长 41.4% 万亿元 房地产开发企业到位资金 累计同比 25 20 15 10 5 0  60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% 2019/03 2019/06 2019/09 2019/12 2020/03 2020/06 2020/09 2020/12 2021/03 资料来源: Wind，平安证券研究所 图表18 2021 年 1-3 月房企国内贷款同比增长 7.5% 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0  2019/03 2019/06  2019/09  2019/12  2020/04  2020/07  2020/10 2021/02 20% 房企国内贷款累计同比 房企国内贷款 累计同比 万亿元 10% 5% 0% -5% -10% -15% 资料来源: Wind，平安证券研究所 图表19 定金及预收款、个人按揭贷款增速 定金及预收款:累计同比 个人按揭贷款:累计同比 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20%2019/03 2019/06 2019/09 2019/12 2020/03 2020/06 2020/09 2020/12 2021/03 -40% 资料来源: Wind，平安证券研究所 图表20 全国首套房贷利率连续2 个月上行 % 6.0% 首套平均房贷利率 5.5%  5.28% 5.0% 4.5% 4.0% 2019/03 2019/07 2019/11 2020/03 2020/07 2020/11 2021/03 资料来源: Wind，平安证券研究所 六、 投资建议 1-3 月全国投资呈现韧性，销售面积增速维持较高水平，楼市热度依旧。当前地产板块估值、股息率仍具吸引力，大盘震荡背景下配置价值凸显。建议关注：1）债务结构稳健、低估值、高股息率龙头 万科 A、保利地产中欧体育、金地集团等；2）土储充足、模式独特的城市更新龙头佳兆业集团、龙光集团； 3）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、新城控股等。 七、 风险提示 三四线楼市下行风险：由于就地过年影响三四线返乡置业，叠加供应较大、棚改退潮导致的需求 弱化，行业面临三四线楼市销售快速下行、部分项目烂尾风险。 房企大规模减值风险：基于需求提前释放、热点城市调控加码，若后续楼市再现调整，需求释放 低于预期，未来存在房企进一步以价换量提升需求，带来大规模减值风险。 行业金融监管力度超预期风险：若后续行业金融监管力度超出预期，将对各房企规模发展产生 负面影响，导致业绩表现不及预期。 平安证券研究所投资评级： 股票投资评级: 强烈推荐 （预计 6 个月内，股价表现强于沪深 300 指数 20%以上） 推 荐 （预计 6 个月内，股价表现强于沪深 300 指数 10%至 20%之间） 中 性 （预计 6 个月内，股价表现相对沪深 300 指数在±10%之间） 回 避 （预计 6 个月内，股价表现弱于沪深 300 指数 10%以上） 行业投资评级: 强于大市 （预计 6 个月内，行业指数表现强于沪深 300 指数 5%以上） 中 性 （预计 6 个月内，行业指数表现相对沪深 300 指数在±5%之间） 弱于大市 （预计 6 个月内，行业指数表现弱于沪深 300 指数 5%以上） 公司声明及风险提示： 负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认：本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。 平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研 究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上 述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。 证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。请您务必对此有清 醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。 市场有风险，投资需谨慎。 免责条款： 此报告旨为发给平安证券股份有限公司（以下简称“平安证券”）的特定客户及其他专业人士。未经平安证券事先书面明文批准，不得更改或以任何方式传送、复印或派发此报告的材料、内容及其复印本予任何其他人。 此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠，但平安证券不能担保其准确性或完整性，报告中的信息 或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价，报告内容仅供参考。平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损 失而负上任何责任，除非法律法规有明确规定。客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断。 平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告。本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想、 见解及分析方法。报告所载资料、意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断，可随时更改。此报告所指 的证券价格、价值及收入可跌可升。为免生疑问，此报告所载观点并不代表平安证券的立场。 平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券。 平安证券股份有限公司 2021 版权所有。保留一切权利。 平安证券研究所 电线 深 深圳 上海 北京 深圳市福田区福田街道益田路 5023 号平安金融中心 B 座 25 层邮编：518033 上海市陆家嘴环路 1333 号平安金融大厦 26 楼 邮编：200120 传线北京市西城区金融大街甲 9 号金融街中心北楼 15 层 邮编：100033

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