中欧体育从基本面、政策面、市场面三方面来分析，业内人士普遍认为，下半年上海楼市成交量将逐步回暖，房价降幅逐步收窄，直至下跌动力消失。但本轮调控根本性政策诸如限购、限贷等短期内仍不会松动，房价反弹可能性较小。

　　业内人士普遍认为，类似普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等等各级地方政府为促进楼市回暖的各类微调措施将继续出台，政策面持续缓慢向好。

　　“整体市场仍然需要‘刺激刚需’的相关政策出台，当前政策导向应该还是围绕自住需求进行调控，即使出台刺激需求入市的政策也是‘点式’的微调，并且微调的幅度也不能太大，同时也应该是围绕‘刺激刚需’这个核心而出台。”孙益功表示，违背了这个原则的微调政策，很有可能被快速叫停。

　　降息带来的利好逐渐显现，而首套房贷利率重回7折被寄予厚望。但本报记者的调查显示，当前一线城市首套房贷利率主流仍为8.5折，只有极少数银行可以做到7折，且申请条件仍相当严格。

　　银行业人士表示，从长期趋势来说，首套房贷利率普遍重回7折也难。由于各银行之间揽存竞争加大，存款利率上调幅度加大，导致房贷利率不可能出现大幅优惠，否则银行将会因利差缩小而亏本。

　　“欧债危机阴云弥漫，宏观经济持续低迷，实体经济徘徊不前，经济紧缩的危险迫使管理层迅速进行了新一轮政策微调。”新聚仁机构董事、总裁任颂然认为，基础建设工程、重大投资项目再度陆续上马，作为重要资本蓄水池的房地产行业将不可避免地因为本轮的政策微调间接获益，资金饥渴将逐步得到缓解，开发企业有望获得更多的博弈筹码。在此预期下，楼市博弈的天平已经开始倾斜。

　　现在，5年期以上房贷的基准利率是6.80%，8.5折后的水平为5.78%，8折后是5.44%，7折后是4.76%；而5年期定存的利率为5.1%。若执行8.5折优惠利率，银行的息差已经有限，打8折的话基本算是平手，要线折就只能是“赔本赚吆喝”了。

　　张大伟估计，首套房贷8.5折的利率下限目前很难往下突破，除非银行房贷额度突然猛增。陈雪也持上述看法。

　　孙益功同时指出，当前市场还存在不少变数，不过由于政策“微调”，成交量逐步回暖，房价降幅正在收窄，能够带来市场趋势性下跌的基础环境已不存在，房价持续下跌的动力正在逐步消失。当前房企的降价行为已经接近“市场底”，今年有可能一直处于这个阶段性的“市场底”。

　　“整体而言，房地产政策基本‘见底’。在调控房价的效果渐趋明显，以及经济增长乏力的背景下，短时间内不太可能展开新一轮房地产调控。除非四季度之前，房价明显上涨，但这种可能性很小。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭判断，今年楼市是一个探底、筑底、复苏的过程，换言之，下半年到来之际，楼市复苏开始显现。具体而言，房地产开发投资和房屋新开工指标继续探底；房价指标仍在下行通道，但已经开始筑底，其间会有震荡；住宅成交量指标近几个月有所反弹，乐观预计已经转入上行通道。

　　值得注意的是，记者发现，5月份我市市区个人住房贷款金额创下去年2月甬城新“限购令”实施以来单月新高，个人住房贷款止跌回升，当月增加5．18亿元，同比多增4．49亿元。

　　自3月份以来，在成交量屡创新高之下，价格也暗暗开始上涨。近期，北京、深圳、广州等城市住宅成交均价纷纷走高，多个项目开始酝酿涨价。中原地产人士估算，热点区域二手房二季度以来已上涨约10%。

　　“从政策面来看，虽然管理层三番五次重申坚持楼市调控不动摇，但近期无论是信贷政策，还是各级地方政府出台的微调政策，政策放宽的预期非常强烈。”任颂然认为，在经历了长达两年多的高强度调控之后，短期内根本性政策的松动依然不会出现。“为确保宏观经济的稳健发展，管理层需要的是楼市的缓慢复苏，而不是报复性反弹。因此，本轮调控根本性政策诸如限购、限贷等政策短期内仍不可能有丝毫松动，但各级地方政府刺激楼市复苏的相关政策微调已陆续被放行。”任颂然分析说。

　　同策咨询董事长孙益功认为，从当前市场运行特征及趋势来看，开发商不能因为近期管理层“稳增长”的表态而过于乐观。原因很简单，从短期内楼市调控政策走向及市场表现而言，“去投资化”的常态化的楼市调控定调没有明显的变化，“稳增长”不可能带来像2009年房价报复性上涨的局面。

　　任颂然表示，近期国内不少地区的鸡蛋价格开始出现快速上涨，“火箭蛋”再度拉响民间资本炒作序幕，接下来可能是类似“蒜你狠”、“豆你玩”等农产品的炒作重演，“炒房团”可能再度回归市场，寻找机会。处于相对低位的房地产市场无疑对民间资本有着难以抗拒的巨大吸引力，在股市方向依然不明朗的情况下，民间资本对于楼市热情高涨将加大市场博弈天平的不平衡。

　　经历过此轮楼市调控的业内人士都清楚，管理层对于房价的调控已经“细致入微”，从大的调控政策角度而言，短期内不会有太多新招可出，“政策底”已经来临，对于各级政府来讲，关键是把握好“政策底”出现以后的政策执行力度，维护当前房价过快上涨势头已经受到遏制的调控成果。

　　任颂然认为，下半年市场成交量的反弹已经在酝酿，反弹的契机已经具备，但对于反弹的高度和力度，可能难达预期。

　　“由于年内政策面不可能出现明显松动，楼市‘金九银十’的亮点有可能仍然是表现在成交量上。”孙益功表示，政策层面正值“刺激刚需”时间窗，刚需应该会在6-8月份继续释放。开发商与其像去年一样等到年底冲刺年度销售业绩指标，不如利用当前政策微调“刺激刚需”的时间窗口，及时降价跑量中欧体育，有条不紊地分阶段向销售目标迈进。

　　从贷款投向上看，一方面，5月份我市单位经营性贷款快速增加，当月增加额达66．49亿元，同比多增35．88亿元；另一方面，票据融资延续低利率，继续大幅增加，5月同比多增21．16亿元。此外，银团贷款投向绕城高速连接线、轨道交通、穿山疏港、南北外环快速路等多个项目，增加贷款16．06亿元，同比多增10．58亿元。

　　本报记者咨询京、深、穗三地多家商业银行，其中工行、建行、交行、浦发、汇丰多家银行表示，降息之后，他们的房贷政策暂时维持不变。其中北京中行有关人士更表示，首套房贷利率的下限从过去的8.5折提高至9折中欧体育。

　　“目前银行都维持原来的利率政策，大部分银行可以给予首套房贷最低8.5折的优惠，暂时还没有听说有下降到8折的情况。”北京中原地产市场研究总监张大伟说。

　　近日银监会出台的《商业银行资本管理办法(试行)》中，明确将个人住房抵押贷款风险权重统一为50%。而此前的征求稿中中欧体育，二套房贷的风险权重设定为60%，有业内人士据此认为，这意味着二套房贷有所松动。

　　但中国银监会国际部主任范文仲澄清说，上述管理办法中对个人房贷的风险抵押的权重，设定的比例一直就是50%，不存在修改标准的问题，也不能推断出二套放贷会放松这样一个结论。

　　“政策面的利好将成为市场最大的利好，支撑下半年的成交量回暖。当然也不排除，一旦价格出现报复性反弹趋势，管理层可能会在限购等政策之外中欧体育，追加推出对投资投机需求更具威慑力的政策措施。”任颂然强调，目前主要的政策储备还是“加强版”的房产税。

　　据称房产税的研究推广已经接近尾声，按管理层的说法，会在适当时机推出。但对市场而言，切勿理解错管理层的意图，“加强版”房产税可以是替换性政策，但也不排除在价格出现报复性反弹时充当追加型政策的可能。

　　深圳一家商业银行个人房贷部人士称，对第二套房，他们严格按照住建部等三部委发布的认定标准执行。现在贷款者在申办个人房贷时，必须签署家庭拥有房屋套数的格式化书面承诺书。

　　张大伟认为，银行是否放松二套房贷，取决于银行的贷款额度，目前来看暂时不太可能。21世纪不动产分析师粟日表示，除了限购，二套以上限贷是此轮调控的核心，如果放松二套房贷，就是调控政策的大松动，至少2012年内不会出现这种大变化。

　　6月7日，银发142号文件提及，个人住房贷款利率浮动区间的下限为基准利率的O.7倍。

　　有些开发商将其夸大为央行信贷政策的再松动，但据本报记者了解中欧体育，上述文件只是重申了个人住房贷款的下限为基准利率0.7倍的指导原则，并非什么新规定。此次降息后，大部分也依然维持之前的贷款政策，个别银行甚至因为存贷差变小，反而减少了折扣。

　　链家地产市场研究部陈雪认为，房贷7折只是个“理论值”，短期内很难实现。就现在的情况看，在没有银行率先进一步下调利率的情况下，很少有银行会主动加大优惠，除非某Βιβλιοθήκη Baidu银行放贷业务被竞争对手过度挤压。

　　张大伟称，此次降息后，由于存贷款利率的浮动区间扩大，银行在揽存压力的作用下普遍上调存款利率，利差明显被挤压，如果贷款利率再往下大打折扣，就更难赚钱了。

　　光大银行经济学家盛洪清也指出，对个人住房抵押贷款风险权重的规定，严格意义上不能算是新规，目前商业银行对于这部分贷款风险权重一直是统一的50%。只是在此前的征求意见稿当中将首套房贷和二套房贷区别开来。

　　从市场上来看，二套房贷利率也没有任何松动的迹象。调查显示，京沪深穗多数银行仍然执行二套房贷1.1倍的利率。

　　人行市中心支行昨日发布5月全市金融信贷数据。数据显示，截止到5月末，我市金融机构本外币存款余额达11392．1亿元，同比增长8．26％，贷款余额11305．41亿元，同比增长12．04％。

　　数据显示，5月份我市贷款余额比上月增加143．77亿元，当月增量连续第三个月在100亿元以上，比年初增加了630．14亿元。而存款余额比上月又增加了253．4亿元，比年初增加733．25亿元。

　　个人房贷利率再次成为社会关注的焦点。“‘利率7折’文件并非针对个人房贷，而是利率调整时央行向分支机构和商业银行总行下发的文件。”昨天，针对近日传言的“首套房贷利率7折优惠”，多家银行相关负责人表示。据了解，考虑眼下的利率差，房贷利率很难重回7折，但北京已经有多家银行正在研究首套房贷8折利率优惠标准。

　　银率网分析师昨天透露，包括北京在内的多家银行正在研究八折利率优惠标准，近期将对符合条件的优质首套房购房者提供八折房贷利率；而对于七折，多家银行负责人则明确表示“难度很大”。记者近日对北京工行、建行等多家银行的调查显示，降息后北京首套房贷利率最低85折仍为市场主流，绝大部分银行都暂未调整自己的房贷利率政策。