中欧体育2月恰逢传统春节假期,供应季节性回落也在意料之中,或将带动成交延续筑底行情。
2月恰逢春节传统假期,供应季节性回落,绝对量为2022年以来单月次低:环比再降21%,同比下降28%,即便与去年1月春节月相比,降幅亦达到15%。不同能级城市呈现显著分化行情:一线%;二线同环比齐跌,跌幅在不同能级城市中居首,各城市涨跌分化加剧;三四线因返乡置业季到来,整体供应稳中有增,同环比增幅分别为12%和28%。
从供给结构来看,改善、刚需各占48%和41%,改善为主、刚需为辅;近7成城市以主城为供应主力。预判2月,我们认为,恰逢传统春节假期,供应季节性回落也在意料之中,或将带动成交延续筑底行情。不过瑕不掩瑜,月末广州、苏州、上海等城市相继松绑限购,核心一二线城市大概率陆续跟进,局部城市成交或将迎来小幅放量。
据CRIC调研,2月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积508万平方米,环比下降21%,同比下降28%,考量到今年2月为春节假期,而去年1月为春节假期,若将2024年2月与2023年1月同期相比,降幅为15%。受当前低迷行情和传统春节成交淡季影响,房企推盘积极性并不高涨,对于返乡置业预期一般,2月供应量创2022年以来单月次低(仅高于2022年2月)。
分能级来看,一线%。北京、广州、深圳推盘节奏明显加快,环比持增,北京因1月基数较低影响,同环比几近翻番,而广州月末限购松绑,整体供应保持同环比齐增态势,累计同比增幅达60%中欧体育。仅上海1城供应同环比“腰斩”,2月预计仅有1500套房源入市。
二线城市同环比齐跌,跌幅在不同能级城市中居首,2月供应环比预期下降28%中欧体育,同比下降36%,累计同比下降14%。从绝对量来看,宁波位居榜首,供应量也仅为44万平方米,各城市涨跌分化持续加剧:宁波、武汉、长沙、重庆等单月供应规模居前的城市,基本都保持同环比齐增态势,累计同比维持正增中欧体育。不过更多城市迎来了稳步回调,成都、天津、济南、青岛、长春等同环比齐跌,且跌幅均超50%,成都经历了前期放量,供应略显疲软;而天津、济南中欧体育、青岛、长春等行情相对低迷,“以销定产”模式之下房企都在积极努力去库存,推盘积极性并不高涨。
三四线因返乡置业季到来,整体供应稳中有增,环比增28%,同比增长12%,累计同比微增1%,与去年基本持平。我们调研了长、珠三角部分重点城市,常州、徐州、泉州属“供应大户”,单月供应规模均超过10万平方米,徐州、泉州呈现同环比齐增,房企推盘积极性相对较高。无锡、漳州则略显不济,环比“腰斩”,仍处探底阶段。
而从供应结构各产品档次分布来看,重点城市刚需、改善、高端占比结构为41%、48%和11%中欧体育,呈现出以改善为主、刚需为辅的供应结构。一方面“以销定产”模式造就房企更愿意推出适销对路改善盘迎合高净值人群需求。另一方面,2月恰逢传统春节,房企也积极为“返乡置业”铺货,刚需盘占比也到41%。
分城市来看,昆明、郑州、上海、长沙、青岛等城市刚需产品供应占比都在60%以上,事实上昆明、郑州、青岛等弱二线城市当前主要以刚需客为成交主力,房企推盘偏好刚需产品也迎合主流需求。而北京、杭州、无锡、泉州、厦门、常州、济南、福州等“以销定产”,依旧以改善作为供应主力,占比均在7成以上。长春刚需和改善占比不分伯仲,均在5成左右。苏州本月加强了高端供应占比,高端盘供应面积占比达70%。广州供应则兼顾了刚需、改善和高端,占比均在3成以上。
从供应结构各项目区域分布来看,重点城市主城、近郊、远郊占比结构为55%、31%和14%,本月供应重心仍集中在主城区,近郊次之,远郊最少。
分城市来看,合肥、西安、昆明、泉州、郑州、重庆、南宁、福州等主城占比均在7成以上,济南、青岛、漳州、宁波、天津、南京则以近郊项目为主,占比均在5成及以上,少数城市诸如无锡、长沙、常州等远郊还将持续加大供货量,预期也将造成库存积压。
盘点了2月供应,结合当下各城市的成交特征,来对后市进行一个简单预判:2月供应同环比齐跌延续降势,即便与去年1月春节月相比降幅亦达到12%。事实上年初一般都是销售淡季,房企推盘意愿不会太高,叠加当前略显低迷对的楼市行情,成交预期延续筑底态势,值得关注的是,虽然部分三四线加强了供应,但是受经济疲软、刚需购买力降级影响,传统的“返乡置业”或将“爽约”,以此会使得部分劳务输出大市行情惨淡。
第一类为广州、苏州、上海等月末迎来限购松绑的核心一二线城市,成交预期会迎来一波放量。广州120平以上放松限购,主要利好刚改和中改客群,2月广州迎来供应放量,从产品结构来看,以主城区为主,刚需、改善、高端等多产品线“雨露均沾”,预期会带动一波改善客群入市。上海2月供给虽有缩量态势,但是主要以主城区刚需为主,结合外环外区域外地单身限购松绑新政,主要利好刚需首置客群,短期内也将对上海新房刚需项目成交有一定助推作用。苏州则是全域放开限购,2月供给主要以高端产品为主,适销对路产品入市也有利于市场保温。
第二类为北京、深圳、合肥、福州、泉州等供应短期放量,且入市产品多为主城区改善产品为主城市,整体成交尚有支撑,或将企稳回升。对于这类城市而言,整体市场热度主要依托核心区域适销对路网红盘支撑,北京自不用说,购买力基础雄厚;而对于福州、泉州等弱二三线城市而言,购买力分化持续加剧,基本依托改善客群维持市场热度,只要有适销对路改善盘入市往往能获得不错的销售去化。深圳、合肥“比上不足、比下有余”,改善盘的集中入市有望重塑市场信心,带动整体成交止跌企稳。
第三类为成都、杭州、西安等热度较高城市供给约束更为显著。杭州、成都2月供应主要集中在主城区改善盘,西安则为主城区刚需盘,虽然产品适销对路,但是整体2月供应不增反降,同环比齐跌,房企推盘积极性不高,一定程度上也将限制成交放量。
第四类为供需错配持续加剧城市,诸如青岛、宁波、天津、南京、长沙、漳州等,除非春节期间房企能加大折扣营销力度,否则成交难有亮眼表现,预期延续探底。这类城市2月供应主要集中在近远郊刚需盘为主,主城区供应占比下降对成交也将产生一定的负面影响,对于这类楼市行情本就低迷的城市而言,外围市场相较主城更为惨淡,除非房企能加强营销力度,以低总价、低首付招揽客户,否则整体成交实则难有亮眼表现。
第五类为昆明、郑州、重庆、徐州、长春等短期内购买力仍需修复,预期成交仍处低位运行。这些城市2月供应主要仍集中在主城区刚需,虽然整体购房基数较大,但是刚需客群购买力降级严重,徐州等人口大市预期返乡置业也难有亮眼表现。
总体来看,2月恰逢传统春节假期,供应季节性回落也在意料之中,或将带动成交延续筑底行情。不过值得关注的是,月末广州、苏州、上海等城市相继松绑限购,核心一二线城市大概率陆续跟进,政策宽松也将进入加速落地阶段,局部城市成交或将迎来小幅放量,但是政策持续性仍有待市场检验。